Что будет с ипотекой при банкротстве физических лиц с 8 сентября 2024 года?

С 8 сентября 2024 года вступают в силу изменения, касающиеся не только увеличение судебных пошлин, но и других важных аспектов банкротства физических лиц. Основное изменение затронет ипотеку на единственное жилье.

Как было раньше? Ипотека как разновидность залогового кредита не позволяла гражданину сохранить жилье, оно реализовывалось и уходило с молотка. То, что такое жилье для должника и его семьи являлось фактически единственно пригодным для проживания, значения не имело. Банкроту приходилось мириться с таким положением вещей даже при условии исправного погашения кредита. При этом 80% от вырученной с продажи квартиры суммы получал залоговый банк. Вариантов у потенциального банкрота не было, человек понимал, что, обращаясь в арбитражный суд, он лишался возможности сохранить квартиру.

Изменения в данном вопросе обсуждались не один год. Интересно, что на пути сохранения ипотечного жилья за должником в практике Верховного суда уже были достаточно революционные определения. Так, например, 27 апреля 2023 г. в Определении № 305-ЭС22-9597 по делу А41-73644/2020 было учтено отсутствие просрочек в погашении ипотечного кредита третьим лицом, сторонам было рекомендовано заключение мирового соглашения или утверждение плана реструктуризации. Таким образом ВС подчеркнул – изъятие квартиры при исправном погашении ипотеки приведет к дисбалансу интересов должника и кредиторов.

Депутат Госдумы Наталья Костенко отметила: «Сложившаяся негативная судебная практика, в которой ипотечные заемщики, в том числе военнослужащие, при рассмотрении дел об их личном банкротстве при условии надлежащего выполнения ипотечных обязательств лишаются единственного жилья, ставит под сомнение конституционные (государственные) гарантии в сфере жилищного обеспечения граждан».

В связи с этим назрел вопрос альтернативных вариантов сохранения жилья.

Что предлагается? Федеральный закон от 08.08.2024 № 298-ФЗ вносит положения, согласно которым «Третье лицо вправе с согласия должника погасить требование кредитора, обеспеченное залогом единственного для должника и его семьи жилья или части такого жилья». Это означает, что третье лицо может погасить ипотечный кредит за банкрота. Более того, согласно нововведениям, после погашения это жилье и земля под ним приобретают исполнительский иммунитет. Иными словами, банкрот может сохранить ипотечное жилье и не опасаться наложения на него арестов и ограничений.

К сожалению, законодатель не раскрывает подробно, кто может выступать третьим лицом. Однако важно понимать, что долг за ипотечное жилье не пропадает, банкрот остаётся должен – только уже новому лицу и на новых условиях.

В связи с этим важно упомянуть 2 нюанса:

1. Между должником и третьи лицом заключается беспроцентный заем, что безусловно выгодно для банкрота.
2. Срок полного погашения займа не может наступить раньше, чем через 3 года после окончания процедуры банкротства.

Также закон предполагает второй вариант сохранения жилья – заключение мирового соглашения. Подразумевается, что физлицо-банкрот и кредитор, в залоге у которого находится единственное жилье, могут заключить соглашение о погашении кредита. Мировое соглашение позволит сторонам договориться о новых условиях погашения, в том числе, о новом сроке и ежемесячном платеже, сделав его для должника более комфортным.

Здесь важно понимать, что мировое соглашение будет действительно только для гражданина и залогового кредитора. Иные кредитные обязательства мировое соглашение не затрагивает, согласия на заключение от них не требуется.

Какая категория имущества попадает под действие закона?

Жилое недвижимое имущество, являющееся единственно пригодным для проживания должника и его семьи. Например, квартира, дом, комната и т.п. Помимо этого – земельный участок, на котором может располагаться это имущество.

Как упоминалось выше, заключение мирового соглашения как мера сохранения жилья, уже встречалось в практике. Сейчас это законодательно закрепленное положение, которое вступает в силу уже с 8 сентября 2024 года. Новшества будут применимы не только к новым делам, но и к делам, возбуждённым до 8 сентября 2024 года, если до этого времени жилье не было реализовано.

Эксперты отмечают, что рост ставок, а также изменения условий льготных ипотек приведут к увеличению роста будущих банкротов, обремененных ипотекой. Совершенствование законодательства в этой сфере как никогда актуально. А вот насколько успешно будет происходить реализация нововведений, покажет время.